Qu’est ce qu’une SCPI de rendement ?
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La SCPI est une société qui détient et gère un portefeuille locatif de bien immobilier pour le compte épargnant. Les biens peuvent être des bureaux, commerces, locaux industriels.
Chaque personne est associée a la valeur d’une part est susceptible d’évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI et de ses actifs financiers éventuels.
La société assure la gestion du parc, elle s’occupe de toute la gestion comme l’encaissement des loyers et la gestion des biens : rénovation ou autres.
Elle rémunéré les associés via des revenus distribués trimestriellement dans la majorité des cas. En contre partie de cela, la société prend des « honoraires » que l’on appelle plus communément des frais de gestion.
Les frais de gestion vont varier d’une SCPI à l’autre. Ils sont prélèvements sous la forme d’un pourcentage sur le revenu distribué.
Il existe différentes sortes de SCPI à savoir : SCPI de rendement , SCPI fiscale et SCPI de capitalisation.
Ici nous verrons juste la SCPI de rendement qui vient vous verser un revenu régulièrement en fonction des loyers qu’elle touche et des charges qu’elle engage. La performance d’une SCPI est entre 4,5 et 5% pour l’année 2016.
Attention la valeur d’une part de SCPI est susceptible de varier dans le temps.
Mais d’où vient le rendement ?
Il y a deux composante dans la SCPI de rendement :
- Le loyer versé par le parc immobilier qui vont générer des loyers via les bureaux, commerces etc.
- L’augmentation de la valeur des parts ( en effet le parc immobilier progresse dans le temps et par conséquent la valeur également du prix de la part ) .
Alors Pourquoi investir dans une SCPI - Voici les avantages de la SCPI
- - Elle donne accès au marché de l‘immobilier d’entreprise : ce marché est bien plus rentable que l’immobilier résidentiel. Vous pouvez avoir un rendement de 9 à 10% sur le rendement professionnel.
- - Ticket d’entrée très faible : avec la scpi et à partir de 3 000 euros vous avez accès a l’intégralité du marché
- - Acheter à crédit : vous pouvez les financer par l’achat d’un prêt.
- - La société gère la gestion
- - Le rendement : c’est un rendement intéressant qui attire de beaucoup d’épargnants.
- - La scpi de rendement : risque maitrisé et mutualisé
Les inconvénients :
- Les frais d’entrées peuvent être élevés entre 9 et 12 %
- Frais de gestion
- Impôt au barème.
Il existe plus d’une centaine de SCPI de rendement sur le marché et c’est dans cet article que nous vous donnons également les pistes afin de choisir votre SCPI de rendement.
Quelle SCPI de rendement choisir ?
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Tout d’abord il y a deux documents à avoir dans le choix d’une SCPI de rendement
Il faut vous munir de 2 documents
- Le rapport annuel de la SCPI , il faut regarder l’historique de la société avec ses performances, son sérieux, et qui justifie son savoir faire. Il faut donc vérifier la qualité de gestion , c’est un vrai métier d’acheter, gérer et savoir vendre.Il faut également regarder la taille de la SCPI, il faut éviter les SCPI trop petite par exemple inférieur à 150 millions d’euros. Il faut regarder les actifs qui composent la SCPI , il faut également vérifier la répartition géographique. Une fois que cela est fait, il faut regarder quels types d’immeubles il y a dans la SCPI. Privilégier toujours un taux occupation au moins égale à 90%. Il faut également regarder les frais de gestion. Il faut voir le report à nouveau, c’est une réserve de mettre en réserve les bonnes années pour le ressortir les mauvaises années. Ce report se calcule en mois de distribution de loyer, autour de 3 mois de réserve c’est correct. Il faut vérifier la provision pour grosse réparation, il faut avoir 4 à 6% des loyers annuels. Il faut vérifier les rendements passés, et privilégier les SCPI qui ont des rendements réguliers. Il faut également vérifier ce qui se passe sur le marché secondaire car pour vendre votre SCPI il faut que en face il y est un acheteur. Il suffit de voir cela dans le bulletin trimestriel de la SCPI , si ce nombre de part est inférieur à 1% de la capitalisation de la SCPI c’est un bon indicateur.
- Le bulletin trimestriel de la SCPI
Il vous faut renseigner également sur le savoir faire de l’équipe qui commercialise la SCPI.
Comment choisir une SCPI de rendement ? Cela est bien difficile, c’est un secteur qui a connu beaucoup de succès.
C’est important de bien choisir sa SCPI.
La demande est toujours présente sur le marché des SCPI, ce besoin doit être isolé.
Il faut faire attention aux délai de jouissance : ce délai de jouissante et le délai entre le moment ou vous investissez et le moment ou vous commencer a toucher votre rendement.
C’est le délai entre le moment ou la SCPI collecte l’argent, quelle trouve le bien et qu’elle achète le bien.
Ce délai a considérablement augmenté ces derniers temps.C’est principalement l’inquiétude qu’on peut avoir dessus. Il faut faire attention également au phénomène d’uberisation de l’immobilier professionnelle.
Aujourd’hui les entreprises sont de plus en plus nomade, les entreprises vont dans certaines banlieues, des smart buildings, un besoin de remettre au cœur le bienêtre de leurs salariés, et donc les bureaux évoluent dans le fond et aussi dans leur géolocalisation.
Alors comment bien choisir sa SCPI ?
Il faut avoir un cahier des charges très précis, il faut avoir des SCPI qui sont armés pour faire ce changement et parfois se tourner vers de nouveaux horizons et des biens adaptés aux besoins de l’entreprise
Il faut que la société maitrise : la gestion foncière normal et pure, il faut savoir faire de la restructuration, la promotion immobilière professionnel.
Autre exemple au niveau du e-commerce : les sociétés qui font dans le e-commerce on un mal fou a faire livrer le bien de la ville vers le destinataire et il se crée des entrepôts spécialisés qui sont fait pour livrer les objets achetés.
Attention aux SCPI qui ont été souvent faite par des financiers, qui font de l’immobilier pour faire un produit financier.
Il vaut mieux sélectionner la méthode inverse, comme : des professionnels de l’immobilier qui font un produit financier pour les accompagner dans leur projet immobilier.
Rendement SCPI
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Quand on parle de rendement on peut également parler de l’impôt que vous avez sur la SCPI de rendement.
Comment réduire la fiscalité de la SCPI ?
Choisir ses scpi à travers un contrat d’assurance vie, c’est la fiscalité qui peut être plus favorable selon votre situation.
Si vous avez a choisir une SCPI dans un contrat d’assurance vie : vous avez un grand nombre de SCPI mais comme c’est dans une assurance, vous êtes obligé de souscrire une SCPI qui sera éligible dans le contrat d’assurance vie, au mieux la compagnie d’assurance aura identifier une dizaine de SCPI mais pas plus quand il existe 150 SCPI .
Il faut que vous vérifier également avec l’assureur les conditions d’investissements ( mise maximale ou minimale )
Il faut vérifier a combien vous vend la part de la SCPI , les frais d’entrée, les frais de gestion… etc
Attention aux « ristournes » que peut vous faire l’assureur en terme de SCPI, car il ne peut aussi vous verser que 90% de gains.
Il faut aussi voir ce que l’assureur en fait du gain de vos SCPI , est ce qu’il le place dans le fonds en euros ? ou alors il le réinvesti dans la SCPI ? En fonction de vos besoins il est important de savoir sur quoi est réinvesti votre investissement.
Comment acheter part SCPI de rendement
Vous cherchez comment investir dans une SCPI de rendement, comment acheter une part de SCPI de rendement ?
La SCPI est une société où vous allez investir sans connaître les autres associés, et on donne les clés a un gérant professionnel dont c’est le métier. L’intérêt pour vous est de venir confier cette gestion et n’avoir « que » le rendement.
Comment investir en ligne dans des SCPI de rendement
Il y a différente méthodologie d’investissement dans les SCPI et voici les quatre méthodes :
- Acheter au comptant :
Cible : fiscalité faible, revenus immédiats et réguliers qui vont se ré indexer au fil du temps
Intérêts : cela permet de percevoir des revenus immédiats et réguliers.
- Acheter à crédit :
Vous vous servez de l’effet de levier. Cela permet de bénéficier de crédit pour devenir propriétaire à terme.
Comme vous pouvez acheter un appartement à crédit et recevoir un loyer.
C’est la même méthodologie avec une déduction des intérêts fiscalement.
- Acheter en démembrement temporaire :
Vous n’avez pas besoin de revenu immédiat et vous allez acheter seulement la nue-propriété et en échange vous allez acheter avec un usufruitier qui va venir prendre une partie de cette par-là.
Cela permet a l’investisseur de sortir le montant investi de son IFI puisqu’il n’a pas l’usufruit des valeurs de parts et de venir se constituer un revenu futur et au final avec la décote, on obtient une valorisation supérieure que plutôt percevoir les loyers avec une imposition relativement élevé. .
Pour l’usufruitier c’est généralement les personnes morales, venir optimiser leur trésorerie et avoir un revenu régulier
- Acheter dans la SCPI via l’assurance vie
Attention au contrat qui sera choisi, puisqu’il ya des contrats commercialisés par les compagnies d’assurance : des frais plus importants etc.
Comment faire ?
Contactez nous afin de savoir quelle méthode choisir et ce qui convient de faire pour votre situation.
Revente SCPI de rendement :
Comment vendre ses parts de SCPI de rendement ?
Il faut que vous vous intéressiez à la nature de votre capital.
Vous avez la possibilité de réduire votre portefeuille de parts en SCPI, lorsque votre durée d’investissement a été estimée suffisante ou vous avez un besoin de liquidité dans votre situation. Cette cession de part va obéir à une règle assez simple et précise.
Voici les différentes modalités en cas de cession de SCPI
- - La cession en cas de SCPI à capital fixe
Pour que vous vendiez vos parts de SCPI à capital fixe, il vous suffit de vous munir du formulaire de vente associé à la société de gestion qui va venir préciser le nombre de parts et le prix de votre cession souhaité.
Ensuite votre société de gestion va venir inscrire cet ordre de cession sur son registre et va le confronter aux ordres d’achat qu’il y a lieu en ce moment sur votre SCPI.
Une fois que cette confrontation se fait, la transaction va pouvoir avoir lieu dans les conditions fixées d’échanges du marché.
Sinon il faut attendre que les propositions d’achats arrivent et puissent vendre, cela contribue à tendre vers un prix de vente, dit « prix d’exécution ».
Attention, car le prix d’exécution peut donc venir s’éloigner de la valeur patrimoniale des parts en fonction de la demande et l’offre sur le marché. Celle-ci va être égale à la valeur vénale du patrimoine ramenée à une part. Elle correspond donc à la valeur des droits que va vous donner la part sur le portefeuille d’actifs de la SCPI.
On parle de surcote dans le cas où le prix est supérieur à sa valeur ( fonction de l’offre et la demande ) ou de décote dans le cas inverse.
- La cession pour les SCPI à capital variable :
La nature de ce type de SCPI influe donc sur la cession et souscription, c’est-à-dire que les SCPI à capital variable vont venir accepter votre souscription à tout moment (dans la limite du capital des statuts de la société SCPI votée par les associés).
S’il y a de nouvelles souscriptions, une fois que cette limite a été atteinte, les demandes vont être confrontées et les retraits créent donc des parts pour venir répondre à cette demande excédentaire.
S’il y a un associé de la SCPI à capital variable qui souhaite vendre ses parts de SCPI, il doit donc s’adresser à la société de gestion et demander son retrait, sa cession. Ici, contrairement à la SCPI avec un capital fixe, c’est donc l’associé qui doit venir déterminer le prix auquel il souhaite être racheté.
Il se peut qu’au même moment et dans la même période, il y est une demande d’investissement de la part d’un souscripteur souhaitant mettre au même moment cette cession de l’associé. Ce qui va se passer, c’est que la SCPI va venir procéder au retrait des parts de l’associé et donc les vendre aux nouveaux souscripteurs.
S’il n’y a pas assez de demande de souscription, le marché doit attendre que les conditions nécessaires soient réunies.
Pour pallier à cela, les SCPI à capital variable vont venir instaurer des réserves de liquidités pour pouvoir faire appel à cette réserve en cas de « désinvestissement massif », c’est donc un fond dit de remboursement qui vient sécuriser les cessions à hauteur de X pourcent du volume de la société. Cela vise donc à limiter les cas où il y a plus de sortie que d’entrée. Attention car une fois encore, le rachat de votre part de SCPI va venir se faire avec une légère décote par rapport à votre valeur de retrait.
Attention au niveau de liquidité de la SCPI dans laquelle vous investissez
Les parts de la SCPI sont par essence moins liquide que les fonds en euros ou les fonds sur le libret A, ce risque de liquidité peut être atténué par des stratégies spécifiques ou par la stratégie même de la SCPI dans laquelle vous avez choisi d’investir votre « pierre papier ».
La liquidité de la société peut être améliorée par la taille de la société. Si cette société a une taille importante, celle-ci va donc venir augmenter le nombre de parts.
Si le nombre de part augmente et les porteurs également, la profondeur de ce marché secondaire augmente.
Les ordres d’achats et de ventes vont y être plus nombreux et donc venir rendre plus liquide la SCPI, du fait de l’augmentation de la probabilité d’actes de ventes et d’achats.
La Scpi à capital variable sont souvent dotée d’un fond de remboursement, la collecte s’y fait de manière dynamique et permet de mieux couvrir les risques.
Il faut prendre en compte également la notion d’échange de gré à gré qui vient apporter une alternative à cette procédure dit classique du marché secondaire.
Cette échange est de venir apporter une transaction possible entre deux parties qui vont venir s’entendre en dehors du registre de confrontation des ordres etc…. Alors un associé peut librement y recourir par exemple pour venir céder ses parts à qui bon lui semble et ceux même en l’absence d’ordre d’achat ou vente sur le marché SCPI.
Il y a également un troisième moyen : la possibilité pour l’investisseur et vendeur de venir s’inscrire a un investissement dans le cadre de son assurance vie. Alors l’épargnant décide de venir céder ses parts de SCPI et l’assureur va venir assurer les liquidités des parts sous certaines conditions.
En conclusion : la cession de parts SCPI de rendement va venir soit s’effectuer auprès de vote société, soit sur le marché secondaire. Les conditions changent fonction de la nature du capital.
